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4个案例看懂房贷利息、受赠房屋、转让受赠房屋等个税问题如何处理

作者:cyn
2019-08-08
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房子与我们每个人的生活息息相关,新个税法实施后首套住房贷款利息支出每月可按照1000元标准定额扣除,那么,首套住房贷款利息支出判断标准是什么?个人无偿取得父母或者朋友赠送的房屋是否需要缴纳个税?取得无偿赠送的房屋再转让出售是否需要缴纳个税?今天,账无忌小编与您一起聊聊上述话题。

住房贷款利息支出个税扣除问题

【案例1】张某曾于2017年以全款的方式购置一套住宅A,2019年1月又与甲房地产开发企业签订购房合同购置一套住宅B,其采取的贷款方式为商业银行贷款,2019年3月起开始支付住房贷款利息,每月发生的住房贷款利息共计4000元。那么,购置的住宅B不是张某购置的首套房,其发生的住房贷款利息支出能否作为首套住房贷款的利息?

根据《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》(国发〔2018〕41号 )、《国家税务总局关于发布<个人所得税专项附加扣除操作办法(试行)>的公告》 (国家税务总局公告2018年第60号)相关规定:

个人所得税专项附加扣除中的住房贷款利息是指纳税人本人或其配偶单独或共同使用商业银行或住房公积金个人住房贷款为本人或其配偶购买中国境内住房,发生的首套住房贷款利息支出。

因张某购置住宅A时是以全款购买的,未发生住房贷款利息支出,因此,购置住宅B发生的住房贷款支出应作为首套住房贷款利息支出享受个税扣除优惠。那么,在个税扣除方面,张某应注意哪些问题呢?

纳税人在实际发生贷款利息的年度,按照每月1000元标准定额扣除,且只能享受一次首套住房贷款的利息扣除。

同时,针对住房贷款利息专项附加扣除还应注意以下两点问题:

1. 住房贷款利息,为贷款合同约定开始还款的当月至贷款全部归还或贷款合同终止的当月,扣除期限最长不得超过240个月。

2. 纳税人享受住房贷款利息专项附加扣除,应当填报住房权属信息、住房坐落地址、贷款方式、贷款银行、贷款合同编号、贷款期限、首次还款日期等信息;纳税人有配偶的,填写配偶姓名、身份证件类型及号码。需要留存备查资料包括住房贷款合同、贷款还款支出凭证等资料。

受赠房屋的个人所得税处理问题

【案例2】2019年4月,张某的好友王某将其名下的一套房屋无偿赠送给了张某,双方签订了房屋赠与合同。合同上标明赠与房屋的价值为80万元。已知该房屋是王某于2005年购置所得,购置时发生购房支出共计60万元。因近年来房价持续上涨,该房屋市场评估价格为120万元。在办理受赠房屋的手续过程中,张某共计发生相关税费支出5万元。

问题1. 张某无偿受赠房屋的行为是否需要缴纳个人所得税?

根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)第二条、第五条规定:

自2019年1月1日起,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的,受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入,按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

因此,张某无偿受赠房屋取得的受赠收入,应按照“偶然所得”项目计算缴纳个人所得税。

问题2. 若需要缴纳,张某受赠房屋涉及的个人所得税的应纳税所得额如何计算?

根据《财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》(财政部 税务总局公告2019年第74号)第二条规定:

所称受赠收入的应纳税所得额按照《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第四条规定计算。即:对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时,其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。

赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

在本案例中,由于赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格,因此,税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

【案例3】2019年4月,张某的父母将其拥有的一套房屋无偿赠送给了张某,已知该房屋系张某父母于2010年购置,购置成本为100万元,并取得了相关购房发票。在办理产权过户的过程中,张某发生相关税费支出2万元。该套房屋位于市中心地段,目前市场评估价格为200万元。那么,张某无偿受赠父母赠与的房屋是否需要缴纳个人所得税?

根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第一条规定,符合以下情形的,对当事双方不征收个人所得税:

(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

(三)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。因此,在本案例中,张某接受父母无偿赠与的房产不需要缴纳个人所得税。

转让受赠房屋的个人所得税处理问题

【案例4】2019年6月,张某将父母无偿赠送的房屋以210万元(不含增值税税)的价格出售给了王某,在办理产权过户等相关手续时张某发生相关税费支出5万元。已知出售的该房屋系张某父母于2010年购置,购置成本为100万元,并取得了相关购房发票。张某父母在将房屋无偿赠与张某时,张某在办理产权过户的过程中发生相关税费支出2万元。那么,在不考虑其他税费的情况下,张某将无偿受赠的房屋转让该如何计算个人所得税应纳税所得额呢?

根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)第五条规定:

受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。

受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

在本案例中,原捐赠人(张某的父母)取得该房屋的实际购置成本为100万元,赠与过程中受赠人张某支付的相关税费2万元,转让受赠房屋的收入为210万元,转让过程中受赠人张某支付的相关税费5万元。

因此,个人所得税应纳税所得额=210-100-2-5=103万元。

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